אנשים רכשו נכסים שנרשמו בטאבו כדירות, אך ברישומי העירייה לא היה להם זכר

מאת ענת ג'ורג'י



"כאשר שימשתי יו"ר ועדת ערר של מחוז תל אביב הגיעו אלי פניות רבות של אנשים אשר רכשו נכסים שהיו רשומים בטאבו כדירות, אך ברישומי העירייה לא היה להם זכר. במקרים אחרים נכסים שנרשמו בטאבו כדירות היו רשומים בעירייה כמחסנים או חדרי כביסה. בלא מעט מקרים קיבלו רוכשי הנכסים תביעה מהעירייה להפסיק השימוש בנכס, אף שרכשו אותו כדין". כך מספרת בראיון ל"הארץ" עו"ד ענת בירן. "המדינה, למעשה, הכשילה את אותם רוכשים", היא מוסיפה. "היום, במקרים רבים כבר דורשים בטאבו אישור מהעירייה על ייעודו של הנכס, אך עדיין מומלץ לבדוק בעירייה באופן עצמאי את מצבה של הדירה לפני רכישתה".



עו"ד ענת בירן (רקם) - שותפה בכירה במשרד עורכי דין יגנס, טויסטר בירן ושות' - מתמחה בתכנון ובנייה. ב-96' היתה שותפה בהקמת ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב ועמדה בראשה עד ספטמבר 2003. במסגרת ועדת הערר דנה בעררים בנושאי תכנון, רישוי ותביעות לפיצויים במחוז תל אביב, ניהלה את דיוני הוועדה וכתבה את החלטותיה. היא שימשה בנוסף יועצת משפטית של עיריית הוד השרון, והוועדה המקומית לתכנון ובנייה "הדרים".



לדברי בירן, בשנים האחרונות עלתה המודעות של הדיירים לזכויות המגיעות להם מוועדות התכנון וגופים ממשלתיים אחרים בכל הקשור לנכס שלהם. מסיבה זו, היא אומרת, "מוגשות כיום הרבה מאוד התנגדויות לתוכניות בנייה גם של גופים גדולים כמו מע"צ ורכבת ישראל. בנוסף, בית המשפט העליון בשנים האחרונות הולך לקראת שיתוף האזרח בתכנון. יש מגמה של פתיחת שערים לאזרח בכל הקשור לנושא זה, כמו למשל בעניין הפיצויים על הפקעות לצורכי ציבור ופרסום נכון של תוכניות".



על מה בעיקר מגישים התנגדויות או בקשות מהוועדות המקומיות?



אחד הנושאים הוא בקשות לפיצויים על ירידת ערך קרקע בגין תוכנית בנייה לפי סעיף 197. בנוסף, יש לא מעט בקשות להקלות בתוכניות בנייה ולהיתרים לשימושים חורגים. מצד שני מוגשות התנגדויות לתוכניות ולאישורים שהוועדה נותנת לשימושים חורגים.



בנושא הקלות יש לא מעט פניות של בעלי נכסים שרוצים לנצל יותר זכויות בנייה מהתב"ע, כמו למשל תוספת דירות או שטחי בניין, הקלות בקווי בניין, שימושים חורגים באזור תעשייה, שינוי ייעוד ממגורים לתעשייה ולהפך. דוגמאות לשימושים חורגים הן בקשות לשימוש בדירת בניין או מרתף כגן ילדים.



בכל פנייה לעירייה חייבים להיעזר באיש מקצוע, הנדסאי או מהנדס. עם זאת, מאחר שיש המון היבטים משפטיים, פרשנויות חוקים ותקנות רואים בשנים האחרונות יותר ויותר משרדי עורכי דין המעורבים בהליכי התכנון.



איזה סוג של תביעות מוגשות נגד גופי התחבורה?



יש הרבה תוכניות תחבורתיות שתוכננו בעבר, אבל לא נעשתה בדיקה אם הן מתאימות למצב היום. כך למשל, עכשיו אנחנו מייצגים בעלים בפרויקט מסחרי במרכז הארץ שמתנגדים להקמת מחלף בסמוך. בעבר קבעו שהמחלף הזה יהיה תנאי להקמת שכונת מגורים בצמוד אבל היום כבר לא ברורה נחיצותו של המחלף כי התוכנית הצטמצמה מבחינת מספר יחידות הדיור וכן נסללו דרכים נוספות בסביבה. למרות זאת התנאי נותר.



התנגדות נוספת שבה אנחנו מטפלים היא לפרויקט רכבת העמק בצפון. תושבי קיבוץ יגור - שהתוואי הנוכחי עובר בסמוך מאוד לבתיהם - מתנגדים לו מחשש שהדבר יפגע באיכות חייהם.



מנין יודעים הדיירים על החלטות ועדות התכנון?



יש אנשים שעיסוקם בתחום, והם עוקבים אחרי החלטות של ועדות התכנון. האזרח הפשוט בדרך כלל מפספס עד שמגיע איזה משוגע לדבר ומעיר את כל השכונה, בדרך כלל ברגע האחרון. לפעמים התושבים מספיקים להגיש התנגדויות ולפעמים מבקשים הארכות.



מה כדאי לעשות כדי לא לפספס את התוכניות לגבי הנכס או הסביבה?



כל מי שרוכש דירה מומלץ שמיד לאחר הפנייה למשרדי רישום המקרקעין (הטאבו), יפנה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה כדי לברר את כל המידע התכנוני על הנכס ואת התיק על הבניין.



כך למשל כדאי לו לבדוק אם אין צווי הריסה על הבית, חריגות בנייה ותוכניות לסביבה: תוכניות בתוקף, תוכנית מופקדת להתנגדויות או תוכנית בהכנה. בדיקה שכזו יכולה לתת מידע לכמה שנים קדימה.



יש חברות שעושות את הבדיקה בתשלום עבור רוכשי הדירות. בנוסף, כל תוכנית צריכה להתפרסם בשני עיתונים יומיים, בלוחות המודעות בשכונה ועל גבי עמוד מיוחד - אבל בכל זאת יש הרבה מקרים שהדיירים מפספסים. בכל מקרה לגבי החלטות שנראות לאזרח לא סבירות הוא רשאי לפנות לוועדות הערר.



מה התפקיד של ועדות הערר? את מי הן מייצגות?



ועדות הערר נועדו להיות כתובת לאזרח במחלוקת בינו לבין רשויות התכנון. ועדת ערר מקבלת הרבה מאוד החלטות חלקן תקדימיות. היו למשל הרבה מאוד החלטות הנוגעות לפרשנות לגבי סעיף 197 - פיצוי על ירידת ערך קרקע בגין יישום תוכנית בנייה. רוב התקדימים היו לגבי ההגדרה של נכס גובל. ההחלטה הראשונה היתה של נכס שמשיק פיסית, אבל הוועדה שלנו אמרה שתחום התוכנית ייבחן בכל מקרה לגופו.



החלטה של ועדת ערר היא תקדים מחייב?



לצערי אין הוראת חוק או פסיקה שקובעת שהחלטות ועדת הערר הן תקדימיות. עם זאת, ועדות התכנון צריכות לפחות להביא לידיעת הציבור שיש החלטות מהסוג הזה אפילו אם הן שונות מדרישות הוועדה המקומית. כיום, אין פרסום מסודר של החלטות ועדת ערר. עם זאת, באתר האינטרנט של משרד הפנים ניתן למצוא את ההחלטות, אבל צריך לחפש.



יש הרבה פניות לוועדות הערר, הציבור מודע להן?



בתל אביב בתקופה שלי היו בסביבות 700-600 פניות בשנה. באופן כללי ניתן לומר כי ועדות תכנון כיום מביאות בחשבון את ועדות הערר. אמנם הן לא דואגות לפרסם את החלטות ועדת הערר, אבל נלקחות בחשבון על ידי היועצים המשפטיים של ועדות התכנון.



בדרך כלל מי צודק? האזרח או הועדות?



העובדה שסטטיסטית חלק גדול מההחלטות של הוועדות המקומיות מאושרות, מלמדת שלא תמיד הבעיה היא בהן. הניסיון מלמד שיש מספיק מקרים שבהם שיקול הדעת של הוועדות המקומיות היה נכון. יש לא מעט מקרים של מתנגדים סדרתיים לתוכניות בניין עיר ולא תמיד עם הצדקה